Ittigen — Collaborazione, obiettivi vincolanti e incentivi finanziari possono contribuire a risolvere la carenza di alloggi a livello regionale. È quanto emerge dallo studio pubblicato dall’Ufficio federale per lo sviluppo territoriale (ARE). L’analisi comparativa riguarda le regioni europee di Lilla, Salisburgo, Hannover, Monaco di Baviera e Gand. Il rapporto sintetizza i risultati e illustra quali approcci risultino interessanti per la Svizzera.
Lo studio, intitolato «Regional effects of urban housing shortage» (RESH), rientra nel programma europeo ESPON. La Svizzera vi è rappresentata dall’ARE e dalla Segreteria di Stato dell’economia (SECO). La direzione del progetto è stata affidata a un consorzio internazionale guidato dall’Università Tecnica di Vienna. Ha partecipato attivamente anche l’ETH Wohnforum del Politecnico federale di Zurigo.
La penuria di alloggi, soprattutto a prezzi accessibili, non riguarda più solo i centri urbani. Interessa in misura crescente anche le aree circostanti. Influenza i modelli di mobilità, altera le dinamiche di utilizzo del suolo e accentua le disuguaglianze sociali e territoriali. Le conseguenze superano i confini comunali.
I rappresentanti delle cinque maggiori città e agglomerati svizzeri sottolineano lo spostamento di economie domestiche verso le aree circostanti e il maggiore fabbisogno di infrastrutture di trasporto. Emergono tensioni tra densificazione ed espansione urbana. Entrambe le strategie incontrano resistenze politiche e sociali. Tutti gli intervistati rilevano la necessità di una maggiore collaborazione intercomunale e regionale. Le città e i comuni tendono a orientarsi soprattutto alle esigenze locali. Le differenze demografiche e politiche tra nuclei urbani e aree circostanti rendono più difficile il coordinamento.
Oltre confine le sfide sono simili: crescente domanda di alloggi, disponibilità limitata di superfici nei centri e coordinamento regionale poco vincolante. La domanda si espande verso comuni limitrofi o più distanti. Si generano effetti espulsivi nelle zone ad alta domanda e un aumento del pendolarismo. La politica abitativa produce effetti regionali rilevanti, ma spesso non è organizzata in base allo spazio funzionale. Le strutture di incentivazione comunali non sono allineate con gli obiettivi regionali o nazionali.
Esistono disallineamenti tra mercati dell’alloggio e confini amministrativi. La domanda non si ferma ai confini della città, mentre la politica abitativa spesso sì. Pendolarismo su lunghe distanze, espansione disordinata e frammentazione istituzionale evidenziano lo scarto tra aree urbane funzionali e confini politici. C’è anche un divario tra le esigenze di chi cerca casa e l’offerta. I nuovi alloggi si spostano verso le periferie. Ne derivano tragitti più lunghi, maggiori emissioni e disparità territoriali.
Le regioni di Hannover e Lilla dispongono di forme istituzionalizzate di governance regionale con competenze anche nell’edilizia abitativa. A Hannover il coordinamento passa attraverso la promozione regionale e l’assegnazione di diritti agli alloggi. A Lilla la Métropole Européenne de Lille utilizza il programma locale di edilizia abitativa (PLH). Salisburgo ha strutture di pianificazione regionale, ma di efficacia limitata. Queste forme di governance contribuiscono a coordinare meglio sviluppo abitativo, infrastrutture e mescolanza sociale.
Gli incentivi finanziari comunali spesso non coincidono con gli obiettivi regionali. La costruzione di alloggi a prezzi accessibili comporta costi aggiuntivi. Lo sviluppo di attività economiche produce invece entrate. Molte strategie regionali si basano sulla collaborazione volontaria. Mancano prescrizioni vincolanti o strumenti di applicazione. La soft governance talvolta funziona, talvolta no.
Uno strumento chiave è la definizione di obiettivi vincolanti in materia di edilizia abitativa. Diverse regioni impongono ai comuni di mettere a disposizione, entro un dato periodo, un certo numero o una quota di alloggi. Il raggiungimento è garantito da sanzioni o incentivi. A Lilla vige l’obbligo di una quota minima di alloggi sociali. Alcuni comuni francesi preferiscono pagare sanzioni piuttosto che garantire il 25 per cento di alloggi sociali. Nella provincia dell’Ontario le città ricevono finanziamenti se raggiungono gli obiettivi. A Hannover esistono programmi di promozione per costruzione, modernizzazione e acquisto di immobili.
La governance fiscale è decisiva. Nelle Fiandre un sistema di trasferimenti incentiva la crescita demografica. A Monaco di Baviera il sistema favorisce l’insediamento di imprese rispetto agli alloggi, alimentando la concorrenza tra comuni. A Hannover programmi e diritti di assegnazione creano incentivi per l’edilizia sociale. Falsi incentivi contribuiscono alla penuria, soprattutto nel segmento accessibile.
Emergono modelli innovativi. Il Regiodeal, in discussione nelle Fiandre, prevede che comuni e attori privati condividano risorse. I proventi della densificazione in zone ad alta domanda compensano le limitazioni nelle aree rurali. Sistemi di trasferimento incentivano progetti di interesse regionale o nazionale a favore dell’accessibilità abitativa.
Anche in caso di grave penuria la popolazione locale può respingere progetti. A Salisburgo i cittadini hanno bloccato un intervento che avrebbe migliorato i collegamenti periferici. A Monaco di Baviera, soprattutto nei comuni benestanti della periferia, c’è forte resistenza a case plurifamiliari e alloggi accessibili. Le collaborazioni volontarie, come la Wohnungsbaukonferenz, incontrano limiti. A Lilla e Hannover si registrano resistenze anche in sistemi più centralizzati. Tuttavia un mandato regionale consente un migliore coordinamento.
Per la Svizzera emergono alcuni insegnamenti. L’esperienza internazionale offre spunti utili, soprattutto da regioni comparabili per dimensioni agli agglomerati svizzeri. In futuro si potrebbero esaminare anche agglomerati più piccoli. Poiché ampliare l’offerta nelle zone centrali è complesso, i nuovi alloggi sorgono ai margini. Ne derivano tragitti più lunghi, emissioni e squilibri. La struttura policentrica della Svizzera può rappresentare un’opportunità rispetto ai casi più monocentrici: consente di rafforzare centri più piccoli e già ben collegati.
La politica abitativa rimane principalmente comunale. Conviene valutare strumenti per concepirla in modo più regionale. Uno scambio più intenso sui temi abitativi può favorire la consapevolezza delle sfide e la formazione di ampie coalizioni per il cambiamento. Gli sforzi di coordinamento non vincolanti non bastano a controbilanciare le attuali strutture di incentivazione. Misure più vincolanti ai livelli superiori – obiettivi regionali o sistemi di trasferimento – potrebbero consolidare meglio gli obiettivi comuni.
In sintesi, senza un allineamento più stretto tra confini amministrativi e dinamiche reali del mercato, la penuria di alloggi rischia di restare un problema che si sposta continuamente, senza mai risolversi del tutto. Un classico caso in cui tutti sanno cosa andrebbe fatto, ma nessuno riesce a farlo per primo.
Redazione interni
